｜質問が最も多い原状回復費用
部屋探しで来店されたお客さんから「退去したときはいくら掛かりますか？」ってよく質問をもらいます。
敷金不要の物件も増えて、初期費用が安くなってきて入居しやすくなってきましたが、「行きはよいよい。帰りはこわい。」と言うように、入居時に費用が掛からない分、退去したときにたくさん取られるんじゃないか？って心配になるお客さんの心理もよくわかります。
また、入口（入居時）の問題として、
仲介店舗の営業マンは、管理の経験が少ないので原状回復の定義だったり、金額や単価を知らないことが多いです。なので、質問されたとき、契約のときの説明も「退去してみないとわかりません。」という回答になってしまうのですね。
でも、実際には原状回復をめぐるトラブルは多いです。オーナーさんは出来るだけ多く入居者さんに負担して欲しいし、退去者さんは出来るだけ負担は減らしたい、元々が反目するだけに調整は大変です。
こういったトラブルの原因は、ルール（法律）が決まっていないからなのですが、トラブル防止の為、国土交通省が『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』という指針を出しています。
｜原状回復のガイドラインの考え方
入居前の予備知識として、僕がお客さんに説明している方法ですが、おおかた理解してもらえますので、図をもとに説明します。
少々ややこしい図なので、噛み砕いて、まず言葉の意味を説明します。簡単に言うと、Aはオーナー負担。Bは入居者負担です。※赤線で囲われた部分が入居者さんの負担ということになります。
【オーナー負担部分】図のAの部分
○経年変化 誰が使おうが時間が立てば変化するもの。
例）壁クロスやフローリングの日焼け・変色
○通常損耗 誰が使おうが、生活したら自然と汚れてしまうもの。
例）冷蔵庫の裏の壁クロスの電気焼けなど（壁が黒くなるやつ）
【入居者負担部分】図のBの部分
○善管注意義務違反 メンテナンスを怠ったために、汚れたり・壊れたりしたもの
例）換気をせずに室内でタバコをすって、壁クロスにヤニが付着した
例）キャスター付の椅子の下にマットを敷かず、フローリングを傷つけた。
○故意・過失 「ワザと」もしくは「誤って」、汚したり傷をつけたりしてしまったもの
例）建具に木ねじを打って時計を掛けていた（＝故意）
例）家具を移動した時に、壁クロスを破ってしまった（＝過失）
要は、レンタカーを借りてタイヤが磨り減った分は請求されないけど、タイヤをパンクさせてしまったり、車内のシートを破ったりしたら請求されるのと同じです。
これを前提に、費用負担について事例をもとに説明します。
｜原状回復費用の事例
（設定条件）
○１Kタイプの単身向け賃貸マンションに入居
○ハウスクリーニング費用は退去時に借主さんが費用負担する。（特約条項）
○新品の壁クロスになった状態で3年間入居した。
○ベットをおいたほうの壁面をワザとではないが何箇所か傷をつけてしまった。
○その壁面の面積は10㎡ある。壁クロスの張替え費用は1200円/㎡。
○網戸が退去をするときには、触るだけですぐ破れる状態になっていた。
○建具に木ねじを打って洋服掛けに使っていた。
○その他は綺麗に使っていた。
⇒この場合の費用負担額は、
ハウスクリーニング費用 25,000円
エアコン洗浄費用 12,000円
クロス張替え費用 6,000円
建具補修費用 3,000円
合 計 46,000円
となります。（各費用は、ただの概算なのであしからず）
壁クロスの金額がなぜ6,000円なのかと言うと、壁クロスの償却期間（＝価値が０になる期間）は6年間なんです。3年住んだら、価値が半分になりますね。
なので、1,200円×10㎡×3年/6年＝6,000円という計算です。
ハウスクリーニング費用は、契約上で借主さんの負担が明記されているので、借主さんの負担です。（明記されていなければ、オーナー負担です。）網戸は経年劣化なので、オーナーさん負担です。建具補修は、全額借主さん負担です（償却はありません）。
ガイドラインに沿って、精算をすると・・・
長く住めば住むほど、償却するので費用負担は少なくなるという結果になります。ただし、床のフローリングや建具は償却期間がありませんので、注意してくださいね。
入居する前に、原状回復について正しく理解してもらっていたほうが、入居者さんは入居中も気をつけてくれるでしょうし、費用負担のおおよそが分かっていれば、精算書を見てびっくりすることもなく、転居先での新生活を気持ちよくスタートできると思います。
入居する前に、退去をした時の概算の費用は知っておくようにしたいですね。